政策背景

随着我市产业发展战略的调整以及市场对高新、高端产业的需求日益增长，加快转变经济发展方式、推进工业转型升级成为我市工业抢抓机遇、应对挑战的迫切要求。根据《国务院关于大力推进大众创业万众创新若干政策措施的意见》（国发〔2015〕32号）、《国土资源部关于严格执行土地使用标准大力促进节约集约用地的通知》（国土资发〔2012〕132号）、《福建省人民政府办公厅关于国家级和省级开发区（工业园区）创新提升八条措施的通知》（闽政办〔2015〕125号），结合我市实际，为了更好的贯彻落实城乡规划，在规划管理工作中配合供地差别化政策，推进土地高效集约利用与产业创新发展，拓展产业发展空间、推动工业产业创新升级，针对现有工业用地的规划编制、审批和管理，实现产业用地差别化管理，推动创新型产业健康可持续发展，推进审批制度改革，提高行政效率，规范相关审批，提出本次管理意见。

目标任务

在符合城市规划的前提下，针对现有存量工业项目，在符合政策基础上，转型升级成创新型产业项目，针对创新型工业项目的建设、创新型产业用地布局和结构、工业用地指标的调整、存量土地二次开发利用等作出相关规定，全面加强节约集约用地管理，不断提高土地利用效率，引导创新型产业空间结构合理分布，有效缓解土地供需矛盾，以较少的土地资源消耗支撑更大规模的经济增长，促进经济社会持续健康发展。

适用范围

本次实施意见的主要适用范围为福州市五城区的金山投资区、福兴经济开发区、福州市软件园、马尾科技园、仓山科技园。

本次创新性产业结合福州市产业发展特色需要，适用范围包括信息技术、生物医药、高端装备研发、新材料、海洋高新产业等具有显著创新特征，以及从第二产业中分离出来的以产品研发、核心技术产品生产试验为主的产业。（详见附件一）

违法用地、违法建设、不按照规划许可用途使用房屋，不适用本规定。

主要内容

本意见主要内容为明确工业用地的管理原则；对控规编制中的容积率设定、土地出让方式与出让模式；准入评估制度等出台了具体实施意见，简化了创新型工业项目的审批流程和审批程序；规范了创新型产业工业用地实施建设项目的规划原则和规划要求。

用地性质上， 明确了原则上按工业（创新型产业M1）用途登记土地使用权，以区别于普通工业用地，并且创新型产业用地不得分割转让。

根据实施意见，为提高产业用地利用水平，创新型产业用地土地开发强度为容积率（原则上不低于2.0），上限按市政府批复的园区控制性详细规划控制。

创新型产业用地采用招标、拍卖、挂牌方式公开出让,并按工业用地出让有关程序办理。存量工业项目转型升级成创新型产业项目的，必须符合本意见规定的准入条件且经审查并报市政府批准后，按土地性质改变前后的土地差价补缴土地出让金并重新签订土地出让合同。

创新型产业用地出让实行（6+N）年限（不超过30年）的土地出让模式，土地出让金一次性收取。其中，6年为建设、达产验收期，该期限内土地使用权不办理登记，并不得转让、出租和抵押。

创新型产业用地出让采用起价按50%工业和50%办公基准地价（此地价对应2.0基准容积率，若高于2.0基准容积率，按楼面价相应调整）与市场评估价两者择高确定。

准入评估制度：

申报创新型产业用地的企业应符合福州市创新型产业用地分类指导名录要求且实施创新型产业项目单位达产税收不低于600元/平方米（建筑面积）。

土地出让具体流程由园区管委会提出申请，创新型产业投资项目准入评估机构（由市发改委、市经信委联合牵头，市财政局、市投促局、市科技局、区政府等部门配合成立）对申请项目进行评审，对符合准入条件的用地企业出具审查意见，并抄送市国土局，作为审核创新型产业用地出让的依据。（详见附件二）

达产验收方面，要求对创新型产业项目建设期为三年，三年内必须竣工，竣工后必须连续三年达产。

通过验收的，出具《福州市创新型产业投资项目达产验收意见书》，作为建设用地复核验收、房屋所有权初始登记的申请材料之一，并办理剩余年限土地使用权证书。

未通过达产验收的，由区政府（园区管委会）责令企业限期整改，整改期限最长不超过1年。逾期仍未通过达产验收的，解除土地出让合同，收回建设用地使用权，地上建（构）筑物和不可移动的设备、设施的价值经评估并报市政府确定后予以补偿，解除合同、补偿等具体事宜应在履约监管协议或土地出让合同中予以明确。如达产验收中税收指标未达标，允许企业按税收指标补足差价，并视为验收通过。

同时，为调动和鼓励创新型产业项目的生产积极性，防止土地闲置或用途变更，创新型产业项目在取得土地使用权、签订土地合同时应缴纳履约保证金。履约保证金按不高于约定的最高年限土地出让金总额的30%缴纳，项目通过达产验收的，全额退还履约保证金（含同期银行活期存款利息），未通过达产验收的，按规定没收履约保证金。

监督检查：

各区政府、工业园区管委会应承担创新型产业用地监管职责，负责企业生产经营活动的日常监管，并会同各区执法部门加强对新型产业用地的日常巡查。

企业在合同期限内擅自转售、转租、改变其原有使用功能等不按合同约定使用创新型产业用房的或者有违法加建改建等违法情形的，由属地政府负责监管核查，若属实，对违法行为进行查处，责令限期整改或依法予以拆除。

福州市创新型产业分类指导目录