2020年 1 月 1 日新实施的《土地管理法》，对土地征收报批进行了重大改革，一是缩小了土地征收范围，对公共利益进行了界定，明确了可以征收集体土地的六种情形；二是改革了土地征收程序，将原来的征地批后“两公告一登记”调整为批前“调查、评估、公告、听证、登记、协议”和批后“公告、实施”，用地报批前置程序大幅增加，周期拉长。为加快推进项目用地报批工作，市局根据土地管理法律法规及现行有效的规范性文件，梳理有关要点，编制《福州市项目用地报批政策指引》（以下简称指引），供各地参考。

本《指引》印发后，国家及省新出台的政策规定与本《指引》不一致的，以新的政策规定为准。

福州市自然资源和规划局

2020年9月25日

福州市项目用地报批政策指引

一、土地审批权限

1. 农用地转用审批（简称“农转用”）。将农用地转为建设用地，需按程序报有权机关审批。目前除农民住宅小区和村民个人建房（宅基地）涉及的农用地转用由市政府审批外，其余非农建设项目涉及的农用地转用均由省级以上政府审批，其中永久基本农田转为建设用地的审批事项由国务院批准。

2. 土地征收审批。将集体土地征收为国有土地，目前需报省级以上政府审批，其中永久基本农田、永久基本农田以外的耕地超过35公顷、其他土地超过70公顷的土地征收审批事项报国务院批准。以前大部分项目用地报批时，农转用和征收是同步开展的，但新法实施后，一些项目可能因不符合征收范围，可通过办理农转用，使用集体建设用地来解决用地问题。

二、土地征收范围

1. 相关规定

新《土地管理法》删去“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”的规定，缩小了土地征收范围。

新法第四十五条规定：为了公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收农民集体所有的土地的，可以依法实施征收：

（一）军事和外交需要用地的；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设需要用地的；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务、社会福利、市政公用、优抚安置、英烈保护等公共事业需要用地的；

（四）由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用地的；

（五）在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的；

（六）法律规定为公共利益需要可以征收农民集体所有的土地的其他情形。

前款规定的建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划；第（四）项、第（五）项规定的建设活动，还应当纳入国民经济和社会发展年度计划；第（五）项规定的成片开发并应当符合国务院自然资源主管部门规定的标准。

2. 政策解读

除新法第四十五条规定的六类项目可征收集体土地外，其余项目不得征收集体土地。目前，由于自然资源部尚未出台“成片开发”标准，省政府对工业、商业、住宅等产业、收储类项目的土地征收暂不审批。

对一些急需上马的省、市重点工业项目，在做好被征地农民工作的情况下，目前暂时允许征转分离，先行办理农用地转用审批手续，并开展土地征收前期工作，待成片开发标准出台后，再按规定程序报批土地征收。

三、土地征收报批主要流程（附：流程图）

（一）征地批前程序

1.启动公告。县（市、区）人民政府在拟征收土地所在的乡镇（街道）和村（社区）、村民小组范围内发布拟征收土地启动公告，公告内容包括征收目的、征收范围、开展土地现状调查的安排等相关内容，公告时间至少5个工作日。发布土地征收启动公告之日起，任何单位和个人不得在拟征收土地范围内抢栽抢建，违反规定抢栽抢建的，不予补偿安置。

2.现状调查。县（市、区）人民政府组织乡镇（街道）土地（房屋）征收部门、勘测资质单位等进行拟征收土地现状调查工作，包括对拟征收土地的权属、地类、面积等现状进行调查；对地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查；对房屋及宅基地的权属、面积、用途等情况进行调查。调查成果需经被征地农村集体经济组织和农户确认。

3.风险评估。县（市、区）人民政府应组织或委托中介机构开展征地社会稳定风险评估，出具评估报告。县（市、区）人民政府应对风险评估等级进行确认，明确风险防控与化解措施，认定为低风险的可实施征收，高、 中风险的应暂停实施征收，待矛盾化解措施到位，风险等级降低后开展征收工作。

4.编制方案。县（市、区）人民政府组织资源规划、人社、财政、农业农村、房屋征收等部门，根据调查结果拟定征地补偿安置方案，方案应包括征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障、补偿登记期限、异议反馈渠道等内容，其中人社部门要明确符合要求的社会保障措施、房屋征收部门要明确具体的集体土地上房屋征收补偿安置方案。房屋补偿安置方案可作为征地补偿安置方案的附件，也可以单独编制后发布。

5.补偿公告。征地补偿安置方案拟定后，县（市、区）人民政府应在政府门户网站发布，并在拟征收土地所在的乡镇（街道）和村（社区）、村民小组范围内进行公告，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见，公告时间至少30日。公告期满后，应取得农村集体经济组织回执函，回执函中应包括征求意见情况。

6.组织听证。多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定，县（市、区）人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。征地补偿安置方案修改后应进行公告。是否为“集体经济组织成员”以及“集体经济组织成员”的总人数由被征地村集体经济组织认定和提供。

7.补偿登记。拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。未如期办理补偿登记的，其补偿内容以拟征收土地现状调查结果为准，县（市、区）人民政府应当书面通知或者张贴公告告知，公告内容应明确告知权属、补偿安置标准、补偿安置结果等。

8.签订协议。县（市、区）人民政府应当组织有关部门、乡镇政府（街道办事处），或者委托征收实施单位与被征收土地的所有权人、使用权人（含土地承包经营权人、林地使用权人、宅基地使用权人、集体建设用地使用权人等）签订征地（房屋）补偿安置协议。个别（具体比例尚未明确）确实难以达成协议的，县（市、区）人民政府应作出拟征地补偿安置决定，并在申请征收土地时如实说明未签订征地（房屋）补偿安置协议的具体情况及保障其合法权益的措施。

新的征收流程中主要难点是现状调查、补偿登记和签订协议，三者均需农户签字确认，难度大、用时长，因此需项目所在乡镇（街道）高度重视，采取切实有效措施加快推进。

（二）征地报批

9.征收申请。 征地前期工作完成后，县（市、区）人民政府应当及时向有批准权的人民政府提出土地征收申请，申报材料按国家和省有关规定执行。（附：福州市农用地转用和土地征收材料清单）

（三）征地批后程序

10. 征收公告。征收土地申请经依法批准后，县（市、区）人民政府应当及时将批准征地机关、批准文号、征收土地用途、范围、面积以及救济途径等内容在门户网站发布,同时在拟征收土地的乡镇（街道）和村（社区）、村民小组所在地予以公告，公告时间不少于10个工作日。

11.实施征收。市、县（市、区）人民政府按要求足额落实土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等补偿费用或实物安置，组织实施土地征收。

12.土地交付。补偿到位后，被征地的农村集体经济组织应当及时交付被征土地。

四、年度用地计划指标管理

2020 年自然资源部改革了土地利用年度计划指标管理机制，按项目实行分类保障，年初不再下达年度计划指标。

1.重点项目用地报批时直接配置计划指标。包括：纳入国家重大项目清单的项目用地；纳入省级人民政府重大项目清单、单独选址报批的能源、交通、水利、军事设施、产业项目用地。

2.一般项目与处置存量土地相挂钩。一般项目用地报批面积与当地存量土地的处置面积挂钩。其中，对 2017 年底前批准的批而未供土地，按处置完成量的 50% 核算计划指标；对 2018 年以来批准的批而未供土地，按处置完成量的 30% 核算；对纳入本年度处置任务的闲置土地，按处置完成量的 50% 核算。

五、对策与建议

1.加快项目用地报批前进度。按照新法规定征收先签协议后报批，大部分征收前期工作由乡镇（街道）承担，为加快前期进度，缩短报批时间，建议建立重点项目用地报批签约“属地负责制”，将签约进度纳入乡镇党政绩效考核，以加快推进用地报批前期工作。

2.扎实做好用地报批前期工作。在国家“成片开发”标准出台之前，先行开展工业、商业、房地产等项目现状调查、风险评估、补偿安置方案公告、征地听证、补偿登记、协议签订等前期工作，政策明确后即可及时组件上报。对一些急需上马的项目，在做好被征地农民工作的情况下，省、市重点工业项目可先行办理农用地转用审批手续，国家级项目初设批复后可逐级向自然资源部申请先行用地。

3.同步开展征收前期各项工作。按照新法规定，征地补偿安置方案公告至少 30 日，在公告期间可同步召开村民代表及被征地农户大会和签订协议前期准备工作；涉及保护区审查在项目选址时与多规合一审查同步开展；违法用地在征地报批期间完成相关查处，减少报批前期时间。

4.保障项目用地报批所需资金。项目一旦启动土地征收报批，项目业主必须足额到位所需征迁资金及报批费用。因此各级财政及相关项目业主，必须优先保障项目报批所需资金，确保报批顺利进行。

5.抓紧启动工业园区扩区、扩园、升级工作。新土地法缩小了征地范围，产业用地需要征地的，要符合自然资源部制定的“成片开发”标准。经了解，省级以上工业园区将符合“成片开发”标准。建议各地要抓住国土空间规划编制的契机，提前谋划好工业园区发展空间布局，提前开展省级以上工业园区扩区扩园工作，并争取一批市、县工业园区提升等级，为保障新增工业项目用地打好基础。

6.加大新法宣传培训力度。各县（市、区）政府和自然资源部门要切实做好新法的组织实施和法治宣传，精心组织新法的学习培训，丰富宣传形式，提高宣传的广度和深度，确保基层干部尽快适应新法的新标准、新要求。

7. 争取更多项目列入省级以上重点项目。各地发改等部门，要积极争取将产业项目列入国家项目，将单独选址项目列入省级以上重点项目，以保障项目用地计划指标。

8. 积极引导建设项目使用存量土地。为加快项目落地，建议各开发区、招商引资等部门，积极引导项目业主使用已批未供土地或闲置土地。

9.可委托国企代办，提高效率。各县（市、区）可借鉴滨海新城用地报批代办模式，通过政府购买服务等方式，将公益与社会事业、民生等项目的立项、林地报批、社保办理及用地报批等业务工作，由项目业主委托国企全程代办，国企指定专人分别对接发改、社保、林业、自然资源、环保等有关部门，这样既可提高办件效率，也可减轻项目业主负担，实现专业人办专业事，加快项目落地。

附：1.土地征收流程图

    2.征地报批材料清单

福州市农用地转用和土地征收材料清单