一、出台背景 

　　按照市委、市政府促进产业高质量发展的部署，为推动产业转型升级，扶持重点企业发展，解决中心城区土地资源紧缺和企业建设办公用房需求之间的矛盾，鼓励企业利用自有零星用地改造升级以满足办公用房需求，提高土地节约集约利用水平和城市建设品质，同时规范审批、简化流程、强化监管，我们依据新修订的《土地管理法》、省政府《关于加快推进旧城镇旧厂房旧村庄改造的意见》（闽政〔2010〕27号）等法律法规和规范性文件，结合我市实际，我们牵头制定了《关于企业利用自有零星用地建设办公用房实施意见（试行）》（以下简称《实施意见》）。 

　　二、主要内容 

　　《实施意见》共包括适用范围、准入条件、用地规模、税收产出要求、申请流程、审批程序、履约监管、监管要求、开竣工、违约责任、产权限制等十一个方面。主要内容如下： 

　　1.适用范围。福州市四城区工业园区外的企业存量用地，符合规划并纳入“三旧改造”城市更新规划，且未列入土地储备计划的，允许企业利用自有零星用地建设办公用房，土地用途调整为商务办公用地，出让年限40年。 

　　2.准入条件。符合以下条件之一的企业可以提出建设申请：一是市政府认定的综合型总部企业、职能型总部企业或驰名商标名单的企业；二是企业零星用地纳入政府收储（有多幅地块的企业，不符合产业定位和规划要求的按现行政策收储）；三是企业持续经营20年以上，且在福州四城区纳税的。 

　　3.用地规模。综合考虑企业办公用房需求和城市建设景观要求，办公用房用地面积原则上不超过被收储土地面积的10%，不足10亩的按10亩核定（企业自有土地小于10亩的，按实核定），但总用地面积不超过30亩，剩余土地由政府收储。 

　　4.税收产出要求。按福州市四城区商服用地级别，设置单位计容建筑面积税收产出（实际入库税收）要求。其中：一级地段不低于1600元/平方米；二级地段不低于1400元/平方米；三级地段不低于1200元/平方米；四级地段不低于1000元/平方米；五级地段不低于800元/平方米；六级地段不低于600元/平方米。 

　　为扶持农业企业发展，税收要求可适当下浮，但不得低于上述标准的50%。 

　　企业承诺年税收每增加300元/平方米，用地面积可增加5亩，最多不超过30亩。 

　　5、申请流程。为提高效率，简化申请流程、精简会审部门，由企业向所在区政府提出申请(申请单位为国企的需经国有资产管理部门同意），区政府会同市自然资源和规划局，组织土地收储和行业主管部门进行联合审查，符合准入条件的，审查结果报市政府审议。 

　　6、审批程序。对符合“三旧改造”条件的，市自然资源和规划局根据片区控制性详细规划修编方案，核定用地范围，拟定容积率等规划指标，并初步评估土地用途改变前后的差价款报市政府审批。批准以协议方式出让的，核发选址红线，出具规划条件，签订土地出让补充合同，缴交土地价款。 

　　7、履约监管。加强履约管理，明确属地政府承担履约监管职责，土地出让合同签订时，企业与所在区政府同步签订履约监管协议，明确税收要求，项目竣工后第二年起连续监管3年。监管协议应约定税收要求及违约责任，税收未达标的，允许企业按税收要求以现金补足，催缴6个月后未补足的，以房产抵偿（按重置成本和土地差价款折算成建筑面积），约定处置的楼层范围和受让单位。该部分房产在监管期间不得抵押、转让。 

　　8、违约责任。区政府根据监管协议，对企业履约情况进行年审，税收未达标，催缴6个月后未补足差价（含利息），经协商不同意以房产抵偿的，按协议约定通过司法途径变更产权，市不动产登记和交易中心根据法院生效文书办理变更登记。 

　　9、产权限制。利用零星用地改造建设的办公用房产权原则上由企业整体自持，不得分割登记、转让。 

　　三、政策预期效果 

　　1.提高集约利用水平。我市中心城区土地资源紧缺，企业利用自有存量土地改造提升建设办公用房，能提高土地开发利用强度，有力推进土地资源集约和高效、高质利用。 

　　2.促进营商环境优化。支持企业利用自有土地建设办公用房，满足了重点企业在中心城区建设办公楼需求，为企业转型升级提供土地要素保障，促进产业高质量发展，持续优化营商环境。 

　　3.提升城市建设品质。企业利用自有土地建设办公用房，综合考虑了企业办公用房需求和城市建设景观要求，通过合理控制改造用地规模，政府可收储企业剩余土地，整合周边地块成片开发，提升了城市颜值和建设品质。 

　　4.实现土地利用价值。企业利用自有土地改造建设办公，通过优化容积率等规划指标，提升土地价值。同时，政府通过土地用途等规划指标优化、调整，收取了土地差价款，设置企业税收产出要求，增加了税收收入，实现双赢的社会效果。